Climat doux, fiscalité attractive, vol direct depuis Paris en moins de trois heures, prix encore inférieurs à Paris ou Madrid : Lisbonne attire chaque année des milliers de Français qui veulent y vivre, y placer leur épargne ou y préparer leur retraite. Mais derrière la carte postale, le marché s’est tendu et les règles ont changé. Tour d’horizon avant de se lancer.
Pourquoi acheter un appartement à Lisbonne séduit toujours les Français
La capitale portugaise reste l’une des destinations préférées des investisseurs francophones, et plusieurs raisons l’expliquent durablement.
- Un climat tempéré toute l’année avec plus de 280 jours de soleil
- Une langue facilement abordable pour un francophone
- Une communauté française active estimée à plus de 30 000 personnes dans la région
- Des liaisons aériennes directes vers la plupart des grandes villes françaises
- Un coût de la vie encore 20 à 30 % inférieur à celui de Paris
L’argument fiscal du statut RNH (Résident Non Habituel) qui avait fait la renommée du Portugal a disparu fin 2023, remplacé par un régime plus restreint réservé à certains profils (chercheurs, scientifiques, professions hautement qualifiées). Le marché reste pourtant attractif, surtout pour les profils patrimoniaux et les retraités.
Acheter un appartement à Lisbonne : prix par quartier en 2026
Les prix se sont stabilisés après une décennie de hausse spectaculaire. Le mètre carré moyen tourne autour de 5 500 à 6 800 euros dans le centre, avec de fortes variations selon les quartiers.
Chiado, Príncipe Real, Lapa. Les quartiers les plus convoités, comptez 7 500 à 9 000 €/m² pour un bien rénové.
Alfama, Mouraria, Graça. Le Lisbonne historique, encore accessible entre 5 000 et 6 500 €/m², mais souvent avec travaux.
Avenidas Novas, Saldanha. Les quartiers résidentiels classiques, autour de 5 500 €/m², bien desservis par le métro.
Marvila, Beato, Olaias. Les nouvelles zones en gentrification rapide, encore sous les 4 500 €/m², avec un potentiel de plus-value sur 5 à 10 ans.
Belém, Restelo. Plus résidentiel et familial, autour de 5 000 à 6 000 €/m².
Hors centre, des communes comme Almada, Oeiras ou Cascais offrent un meilleur rapport surface/prix, à condition d’accepter 20 à 40 minutes de transport.
Les démarches juridiques pour acheter un appartement à Lisbonne
Le processus d’achat est plus rapide qu’en France, environ 2 à 3 mois entre la promesse et l’acte. Trois étapes-clés rythment l’opération.
1. Obtenir un numéro fiscal portugais (NIF). Indispensable pour signer un compromis. Démarche possible en ligne via un représentant fiscal ou directement au Portugal. Compter 50 à 150 € si vous passez par un cabinet.
2. Signer la promesse de vente (CPCV). Document contraignant qui engage les deux parties. Acompte habituel : 10 à 20 % du prix. Si l’acheteur se rétracte, l’acompte est perdu. Si le vendeur se rétracte, il rembourse le double.
3. Acte définitif (Escritura) chez le notaire. Signé en portugais, traduction recommandée. La propriété est ensuite enregistrée au Conservatório do Registo Predial.
Le recours à un avocat francophone (3 000 à 6 000 € de moyenne) est vivement recommandé. Il vérifie le titre de propriété, les charges, l’urbanisme, les travaux non déclarés. Beaucoup d’acquéreurs français ont découvert tardivement des servitudes ou des dettes de copropriété en faisant l’économie de ce contrôle.
Acheter un appartement à Lisbonne : fiscalité et coûts annexes
Le prix affiché n’est jamais le prix payé. À budget pour acheter un appartement à Lisbonne, prévoir 8 à 12 % de frais en plus.
- IMT (taxe sur les transferts immobiliers) : barème progressif, 1 à 8 % selon le prix et l’usage. Sur un bien à 300 000 € en résidence principale, environ 11 600 €
- Imposto do Selo (timbre fiscal) : 0,8 % du prix
- Frais de notaire et enregistrement : environ 1 500 à 2 500 €
- Avocat et représentant fiscal : 1 à 2 % du prix
- Agence immobilière : généralement à la charge du vendeur au Portugal, sauf mandat spécifique côté acheteur
Une fois propriétaire, l’IMI (taxe foncière annuelle) varie de 0,3 à 0,8 % de la valeur cadastrale, soit grosso modo 500 à 1 500 € par an pour un appartement de centre-ville.
Financer l’achat d’un appartement à Lisbonne depuis la France
Deux options pour financer le projet, chacune avec ses avantages.
Crédit immobilier portugais. Les banques portugaises (Millennium BCP, Santander Totta, Novobanco) prêtent aux non-résidents jusqu’à 70 % du prix d’achat. Taux 2026 estimés entre 3,5 et 4,2 %, durée maximale 30 ans. Apport minimum de 30 % exigé.
Crédit immobilier français. Possible auprès d’une banque française, mais peu d’établissements financent à l’étranger. Solutions hybrides : refinancer un bien français pour financer cash au Portugal.
Conseils pratiques : ouvrir un compte bancaire portugais en amont (obligatoire pour percevoir les loyers et payer les charges), conserver les justificatifs de revenus en portugais et en anglais, prévoir 6 à 8 semaines de négociation bancaire.
Rentabilité locative et perspectives pour les acheteurs
La rentabilité brute moyenne à Lisbonne se situe entre 4 % et 6 % en location longue durée, jusqu’à 7 à 10 % en courte durée touristique. Attention : la location courte durée (Alojamento Local) est désormais très restreinte dans le centre de Lisbonne. Les nouveaux permis sont gelés depuis 2023 dans plusieurs paroisses (freguesias).
Sans permis AL, le rendement repose sur la location classique. Cibler les colocations étudiantes ou les locations meublées à destination des digital nomads reste pertinent : un T2 bien placé à Bairro Alto se loue facilement 1 400 à 1 700 € par mois.
La perspective de plus-value à 5-10 ans reste positive selon les analystes, avec une croissance attendue de 3 à 5 % par an, plus modérée que la décennie passée mais soutenue par l’offre limitée en centre-ville.
Questions fréquentes avant d’acheter un appartement à Lisbonne
Un Français peut-il acheter librement un appartement à Lisbonne ?
Oui. Aucune restriction nationale ne s’applique. Le Portugal est l’un des marchés européens les plus ouverts aux acquéreurs étrangers.
Faut-il devenir résident pour acheter ?
Non. La résidence n’est pas requise pour acquérir. Seul le NIF (numéro fiscal) est obligatoire.
Combien de temps pour conclure une vente à Lisbonne ?
Entre 8 et 12 semaines en moyenne, contre 3 à 4 mois en France. Le marché est plus fluide mais aussi plus compétitif : les bons biens partent en quelques jours.
Quels pièges éviter en achetant à Lisbonne ?
Les travaux non déclarés (très fréquents), les copropriétés en sous-régime, les vendeurs non-propriétaires officiels (héritages mal régularisés). Un avocat sur place est indispensable.
Quelle fiscalité sur les revenus locatifs perçus à Lisbonne ?
Les loyers sont imposés à 25 % au Portugal pour les non-résidents. La convention fiscale franco-portugaise évite la double imposition, mais l’optimisation demande un comptable averti.
Acheter un appartement à Lisbonne reste une opération attractive en 2026, à condition de préparer le projet en amont, de s’entourer d’experts locaux et de ne jamais signer un compromis sans diagnostic juridique sérieux.