Marseille concentre l’un des parcs immobiliers anciens les plus denses de France. Depuis l’effondrement des immeubles du 65 et 63 rue d’Aubagne le 5 novembre 2018, puis le drame de la rue de Tivoli en avril 2023, la Ville a accéléré ses procédures de mise en sécurité. Pour un propriétaire bailleur, un copropriétaire ou un locataire, recevoir un courrier mentionnant un arrêté de péril déclenche une cascade d’obligations et de droits qu’il vaut mieux maîtriser avant d’agir.
Arrêté de péril Marseille : de quoi parle-t-on exactement
L’arrêté de péril, désormais regroupé sous l’appellation arrêté de mise en sécurité depuis l’ordonnance du 16 septembre 2020, est une décision prise par le maire lorsqu’un immeuble présente un risque pour la sécurité de ses occupants ou du public. À Marseille, c’est le maire qui signe l’acte, sur la base d’un rapport d’expertise du Service de la prévention et de la gestion des risques urbains, parfois encore désigné sous l’acronyme SOBA (Service Opérationnel du Bâti et de l’Action de Réhabilitation).
La procédure vise un bâtiment précis et liste des travaux à exécuter dans un délai contraint. Elle peut aller jusqu’à l’évacuation des occupants, l’interdiction d’habiter, voire la démolition. Deux régimes coexistent et déterminent toute la suite.
Péril ordinaire ou péril imminent : la distinction qui change tout
La nuance entre les deux procédures n’est pas qu’administrative. Elle conditionne les délais, les obligations du propriétaire et l’urgence du relogement.
- Le péril ordinaire vise un désordre réel mais sans danger immédiat. La mairie ouvre une phase contradictoire : le propriétaire reçoit un projet d’arrêté, dispose d’un mois pour présenter ses observations, puis l’arrêté définitif fixe les travaux et leur calendrier.
- Le péril imminent ou grave et imminent est déclenché quand le bâtiment menace de s’effondrer à brève échéance. Un expert désigné par le tribunal administratif intervient sous 24 heures, son rapport sert de base à un arrêté d’urgence, et les travaux conservatoires doivent commencer immédiatement, souvent sous 30 jours.
À Marseille, après le 5 novembre 2018, la mairie a multiplié les arrêtés de péril grave et imminent. Plus de 4 000 procédures ont été ouvertes en cinq ans sur le territoire communal, principalement dans les arrondissements du centre.
La procédure d’arrêté de péril à la mairie de Marseille étape par étape
Le déclenchement passe presque toujours par un signalement. Il peut venir d’un locataire, d’un voisin, du syndic, des pompiers après intervention, ou d’une visite de routine du service habitat. La mairie diligente alors une visite technique.
Voici le déroulé type d’une procédure de péril ordinaire à Marseille :
- Signalement et visite d’un agent du service habitat de la Ville
- Rapport technique listant les désordres (fissures structurelles, planchers défaillants, façade dégradée)
- Notification d’un projet d’arrêté au propriétaire ou au syndic, ouverture du contradictoire d’un mois
- Signature de l’arrêté définitif par le maire, notification aux occupants, propriétaires voisins, publication au fichier immobilier
- Réalisation des travaux dans le délai imparti, suivie d’une visite de contrôle
- Mainlevée de l’arrêté une fois les travaux validés
En cas de carence du propriétaire, la Ville peut faire exécuter les travaux d’office et en récupérer le coût, majoré d’une astreinte journalière qui peut atteindre 1 000 euros par jour de retard.
Droits et obligations du propriétaire visé par un arrêté de péril
Le propriétaire bailleur reste le débiteur principal des travaux, même si l’immeuble est en copropriété. Dans ce dernier cas, c’est le syndicat des copropriétaires qui supporte les travaux portant sur les parties communes, le copropriétaire répondant des parties privatives.
Trois obligations dominent. La première, exécuter les travaux dans les délais fixés, sous peine d’astreinte et de travaux d’office. La deuxième, suspendre la perception des loyers à compter de la notification de l’arrêté au locataire, conformément à l’article L.521-2 du Code de la construction et de l’habitation. La troisième, proposer un hébergement ou un relogement aux occupants lorsqu’une interdiction d’habiter accompagne l’arrêté. Le manquement à cette dernière obligation expose à une amende pouvant atteindre 75 000 euros et à un an d’emprisonnement.
Côté indemnisation, le propriétaire n’est pas systématiquement indemnisé par la Ville. Une demande peut toutefois être présentée si la responsabilité de la commune est engagée, par exemple en cas de retard fautif d’instruction ou de désordres aggravés par un défaut d’entretien de la voirie ou des réseaux publics. L’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et certains dispositifs locaux comme Marseille en Grand peuvent en parallèle financer une partie des travaux de réhabilitation lourde.
Locataires : vos droits face à un arrêté de péril à Marseille
Le locataire est protégé dès la notification de l’arrêté. Le loyer cesse d’être dû tant que les travaux ne sont pas achevés et l’arrêté levé. Les charges suivent le même régime. Si une interdiction d’habiter est prononcée, le bailleur doit proposer un hébergement gratuit, dans un logement décent, équivalent en taille et adapté à la composition du foyer. À défaut, c’est la Ville qui prend le relais et se retourne ensuite contre le propriétaire.
Le locataire conserve son bail. À la levée de l’arrêté, il peut réintégrer le logement aux mêmes conditions, ou refuser et demander la résiliation sans préavis. En cas d’évacuation d’urgence, conserver tous les justificatifs (état des lieux, photos, factures de relogement temporaire, frais de déménagement) reste essentiel pour faire valoir un préjudice ultérieurement.
Contester un arrêté de péril ou demander indemnisation
Un propriétaire qui estime l’arrêté disproportionné dispose de deux mois à compter de la notification pour saisir le tribunal administratif de Marseille d’un recours pour excès de pouvoir. Une expertise contradictoire, payée par le propriétaire, permet souvent d’appuyer le dossier en démontrant que les travaux exigés excèdent ce qui est nécessaire à la mise en sécurité.
Un recours administratif préalable auprès du maire reste possible, mais il n’interrompt pas le délai de recours contentieux. En parallèle, un référé-suspension peut être engagé si l’arrêté entraîne un dommage difficilement réparable, par exemple une démolition imminente.
Pour les locataires, la voie judiciaire civile s’ouvre en cas de manquement du bailleur à son obligation de relogement ou de remboursement des sommes versées à tort. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille est compétent. Les associations locales, comme le Collectif du 5 novembre ou la Confédération nationale du logement (CNL), accompagnent gratuitement les démarches.
Foire aux questions sur l’arrêté de péril à Marseille
Combien de temps dure une procédure d’arrêté de péril ?
Un péril ordinaire s’étale généralement de six à dix-huit mois entre le signalement et la mainlevée. Un péril imminent se déclenche en quelques jours et impose des travaux conservatoires sous 30 jours. La levée complète peut toutefois prendre plusieurs années si l’immeuble exige une réhabilitation lourde.
Qui paie les travaux exigés par l’arrêté de péril ?
Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires pour les parties communes. La Ville n’avance les fonds que via les travaux d’office, dont elle réclame ensuite le remboursement avec intérêts. Des aides ANAH, des subventions locales et des prêts bonifiés existent pour les ménages modestes ou les copropriétés dégradées.
Un locataire doit-il continuer à payer son loyer après un arrêté de péril ?
Non. Dès la notification de l’arrêté de péril au locataire, le loyer et les charges cessent d’être dus. La suspension dure jusqu’à la mainlevée constatant que les travaux de mise en sécurité ont été réalisés.
Comment savoir si un immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril à Marseille ?
La Ville publie la liste actualisée des arrêtés en vigueur sur le portail marseille.fr, rubrique Logement et urbanisme. L’information figure également au fichier immobilier consulté lors de toute vente, ce qui rend l’arrêté opposable à un éventuel acquéreur.
Peut-on vendre un bien sous arrêté de péril ?
Oui, mais l’acte de vente doit mentionner expressément l’existence de l’arrêté, les travaux prescrits et les éventuelles astreintes en cours. L’acquéreur reprend les obligations attachées au bien. À défaut de mention, la vente peut être annulée et le vendeur condamné à des dommages et intérêts.
Cet article informatif ne remplace pas le conseil d’un avocat spécialisé en droit immobilier.